Nei primi sei mesi del 2011 il mercato immobiliare non residenziale ha segnalato, in Italia, valori ancora al ribasso per i capannoni. I prezzi dei capannoni sono infatti ancora in leggero ribasso nella prima parte del 2011 (-0,3% per le tipologie usate e -0,4% per quelle di nuova costruzione). Anche per le locazioni si registrano ancora ribassi con -1,6% per le tipologie usate e -0,7% per quelle di nuova costruzione. Ecco i trend nelle principali città.
Milano
Bassa la richiesta e l’offerta di capannoni industriali di grandi dimensioni 800-1000 mq nella periferia nord di Milano, in zona Niguarda, Bicocca, Bruzzano e viale Monza. Nelle zone miste residenziali – industriali la tendenza è quella di trasformarli in loft da utilizzare come uffici oppure come laboratori, in attesa della possibilità di conversione in residenziale.
Prezzi e canoni di locazione stabili per quanto riguarda i capannoni industriali nell’area di Rubattino, Lambrate, Crescenzago e nella parte più esterna di via Padova. Si tratta prevalentemente di strutture dalle dimensioni ridotte (200-300 mq) utilizzate in genere da piccole e medie imprese per lo svolgimento di attività logistiche, mentre tendono a scomparire le attività produttive.
Prezzi e canoni di locazione stabili nell’area Mecenate – C.A.M.M. nella prima parte del 2011 per quanto riguarda i capannoni industriali. Si tratta infatti di strutture ormai obsolete, realizzate negli anni ’50 che necessiterebbero di importanti interventi di rimodernamento.
In zona Tibaldi si registra una maggiore presenza di stranieri e la richiesta risulta in calo, l’area di Ripamonti presenta invece un mercato più riflessivo. Nelle zone di Lorenteggio, Barona e Ripamonti ci sono capannoni dalle dimensioni comprese tra 500 e 1000 mq, mentre nelle aree Tibaldi e Cermenate sono presenti soluzioni più piccole dalle dimensioni comprese tra 300 e 500 mq. Si tratta in genere di strutture realizzate dopo la seconda guerra mondiale e non più tardi degli anni ‘70. Sono in prevalenza strutture non prefabbricate, con il tetto a volta oppure shed.
Ad acquistare sono per lo più investitori, in genere società immobiliari alla ricerca di rendimenti lordi compresi tra il 6 ed il 7% annuo lordo. Discreta la richiesta di capannoni in locazione, prevalentemente da parte di società che tendono a ridimensionarsi, oppure che hanno venduto per andare in affitto.
Torino
A Torino i capannoni si possono trovare in quartieri come Mirafiori, Barriera di Milano, Borgo Vittoria, Madonna di Campagna zone dove al massimo si possono reperire tipologie di 500 mq per poter svolgere attività artigianali e meccaniche. Zone industriali vere e proprie , dove sono presenti e richiesti capannoni di metratura maggiore, sorgono nei diversi comuni della cintura torinese quali Rivoli, Collegno, Moncalieri, Settimo Torinese, Borgaro Torinese e Grugliasco; in questi comuni, dove è comodo l’accesso alla tangenziale, i capannoni sono anche utilizzati per la logistica.
La domanda di capannoni si orienta soprattutto sulle tipologie in affitto perché non si immobilizzano capitali e consentono una maggiore flessibilità in termini di spazi. Nell’area di Borgo Vittoria – Madonna di Campagna, in particolare per quanto riguarda le strutture di recente costruzione, si registra una buona richiesta di capannoni in zona via Reiss Romoli, strada con un importante passaggio veicolare dove ci sono tipologie realizzate negli ultimi 15 anni. Capannoni più ampi si possono trovare nell’area industriale di Strada dei Francesi e di via Sansovino.
Verona
Sono stabili i prezzi dei capannoni nell’area industriale Z.A.I. di Verona nella prima parte del 2011, si registra invece una leggera contrazione per quanto riguarda i canoni di locazione. Sempre più spesso infatti i proprietari preferiscono ridimensionare i canoni pur di locare ad aziende sane, diminuendo il rischio di insolvenza. La maggior parte delle richieste di capannoni si concentrano sul mercato delle locazioni, anche se non mancano domande di acquisto da parte di utilizzatori diretti, mentre non si registrano richieste di acquisto da parte di investitori.
Roma
Obsoleta l’area artigianale di Torraccia, a ridosso del G.R.A., dove ci sono piccoli capannoni costruiti 20-30 anni fa. Le attività presenti in questa zona riguardano prevalentemente la lavorazione dei metalli, i tagli richiesti non superano 600-700 mq. Acquistare un capannone usato in questa area comporta una spesa di 750 € al mq, mentre per la locazione l’esborso è di 60 € al mq annuo.
Importanti zone artigianali-industriali si sviluppano alle porte della Capitale ed in particolare a Fiano Romano, nei pressi dell’uscita autostradale di Roma Nord, e a Monterotondo dove da poco è presente un nuovo svincolo autostradale. Si tratta di aree destinate prevalentemente ad attività artigianali e logistiche e le richieste si focalizzano su capannoni in affitto. A Fiano il prezzo di un capannone usato è di 800 € al mq, mentre a Monterotondo il costo sale a 900 € al mq.
Nell’area compresa tra Trigoria e Spinaceto si segnala una buona offerta di capannoni. Si tratta di strutture industriali che non superano in genere i 1000 mq e che sono utilizzate prevalentemente da artigiani oppure, in particolare nell’area Eur – Cecchignola, da importanti catene di vendita al dettaglio come ad esempio Leroy Merlin, Mondo convenienza, Metro, Giotto e Trony.
Palermo
Sono in aumento le quotazioni dei capannoni in zona Brancaccio e nell’area di via Ugo La Malfa, nell’area sud della città, nella prima parte dell’anno. La domanda infatti è in crescita ed i prezzi tendono al rialzo. Quasi sempre chi acquista un capannone ha già avviato l’attività utilizzando strutture in locazione e, una volta consolidata l’impresa, decide di acquistare. Le richieste si concentrano su capannoni con una metratura compresa tra 500 e 1000 mq, dotati di spazi esterni che permettano le manovre di carico e scarico e che abbiano un’altezza non inferiore a 4,5 metri.
Catania
Un lieve ribasso delle quotazioni dei capannoni nuovi si registra nella zona industriale di Passo Martino dove, negli ultimi anni, sono state realizzate decine di nuove strutture e per cui l’offerta risulta quindi superiore alla domanda. Da segnalare inoltre una lieve crescita dei canoni di locazione in zona Misterbianco, importante polo commerciale sorto negli anni ’70-’80 che, negli ultimi semestri, ha attratto, tra gli altri, le officine delle più importanti case automobilistiche. In questa area sono presenti inoltre supermercati e rivenditori di arredamento. In zona Misterbianco la richiesta ricade in genere su capannoni dalla metratura media di 1000 mq, altezza di 10-12 metri e ampio parcheggio per i clienti. Il prezzo di un capannone usato è di 500 € al mq, mentre il canone di locazione è di 78 € al mq annuo.
