L’articolo 36 della Legge 392/78 (c.d. legge sull’equo canone) attribuisce al conduttore di un immobile commerciale la facoltà ed il diritto di cedere a terzi il contratto di locazione, anche nell’ipotesi in cui manchi il consenso del locatore; e ciò purché venga insieme ceduta o locata l’azienda.
Si tratta di un’accezione al principio stabilito dall’articolo 1594 del codice civile, che impedisce la cessione del contratto di locazione, in mancanza del consenso del locatore. Il legislatore, con tale deroga, ha inteso agevolare e facilitare il libero trasferimento delle aziende, assicurando così la continuazione delle attività commerciali.
La Corte di Cassazione Civile con sentenza n 4802 del 2000, ha addirittura sancito che, il conduttore possa cedere il contratto di locazione anche qualora nello stesso contratto, sia stata inserita una specifica clausola, indicante il divieto di cessione del contratto. Secondo parte della Giurisprudenza, ove l’azienda venga esercitata all’interno di un unico immobile condotto in locazione, in caso di cessione di azienda, il trasferimento del diritto al godimento dell’immobile, costituisce un effetto naturale, non essendo necessario a tal fine, sottoscrivere un separato contratto di cessione del contratto di locazione.
Diversamente dal suddetto orientamento, nella prassi si assiste, spesso, nel corso delle operazioni di cessione di azienda, alla stipula di un contratto di cessione di azienda e di un separato contratto di cessione del contratto di locazione. Tale modus operandi è supportato da parte della Giurisprudenza (Cass. Civ. 1133 del 2000 e Cass. Civ. 5137 del 2003), la quale ha stabilito che non si produce l’automatica successione del cessionario nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede comunque la conclusione, tra cedente e cessionario dell’azienda, di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione. Quest’ultimo orientamento si fonda sulla dizione dell’art. 36 della legge 392/1978 il quale afferma che, il conduttore, ha la facoltà (“può”) di cedere il contratto e può quindi anche non avvalersene. Pertanto, la successione nel contratto di locazione non sarebbe automatica alla cessione / affitto dell’azienda, ma sarebbe solo un’eventualità, che richiede in ogni caso la stipula ad opera delle parti di apposito contratto di cessione del contratto di locazione.
Quando il complesso aziendale è costituito da diversi immobili, è opportuno, nel contratto di cessione / affitto di azienda, indicare in modo specifico gli specifici immobili che le parti intendono realmente cedere in godimento e che vengano contestualmente stipulati differenti contratti di cessione locazione per i singoli immobili. Sul collegamento temporale tra il contratto di cessione e affitto di azienda e la cessione del contratto di locazione, si ritiene ormai pacificamente che, non sia indispensabile che il contratto di affitto / cessione di azienda e la cessione del contratto di locazione siano stipulati contemporaneamente, essendo sufficiente che tra i due atti vi sia uno stretto collegamento funzionale e temporale.
Successivamente alla cessione del contratto di locazione è dovere del conduttore cedente, di comunicare l’avvenuta cessione del contratto di locazione al locatore. Pur non rappresentando un requisito di validità della cessione del contratto di locazione, la sua omissione ha come conseguenza (di non poca rilevanza), l’impossibilità per il conduttore di opporre al locatore ceduto, la cessione del contratto di locazione. Altro effetto dell’avvenuta comunicazione è il trasferimento della legittimazione passiva in capo al cessionario.
La comunicazione di avvenuta cessione, è un atto a forma libera, anche se si consiglia vivamente (soprattutto a fini probatori), di effettuare la suddetta comunicazione tramite lettera raccomandata A.R.. Una volta ricevuta la comunicazione di cessione, il locatore ceduto, si può opporre alla stessa entro trenta giorni. L’opposizione, è ammissibile unicamente per gravi motivi, intendendosi come tali esclusivamente quelli riguardanti ragioni di ordine economico o morale relative alla persona del cessionario.
In assenza di comunicazione di avvenuta cessione da parte del conduttore, l’eventuale conoscenza della cessione acquisita dal locatore ceduto in altro modo, non rende opponibile la cessione al locatore. Tale principio è stato stabilito dalla Giurisprudenza della Cassazione Civile, con sentenza n. 2675 del 1998.
In caso di mancanza di comunicazione di cessione, l’opponibilità della cessione, potrebbe discendere, a giudizio dello scrivente, esclusivamente nel caso di accettazione tacita o per fatti concludenti da parte del locatore contraente ceduto in quanto, si applicherebbe la regola generale sulla cessione del contratto prevista dall’articolo 1407 codice civile: “Se una parte ha consentito preventivamente che l’altra sostituisca a sé un terzo nei rapporti derivanti dal contratto, la sostituzione è efficace nei suoi confronti dal momento in cui le è stata notificata o in cui essa l’ha accettata“.
Avv. Matteo SANTINI | m.santini[at]infoiva.it | www.studiolegalesantini.com | Roma
È titolare dello Studio Legale Santini (sede di Roma). Il suo Studio è attualmente membro del Network LEGAL 500. || È iscritto come Curatore Fallimentare presso il Tribunale di Roma; Presidente Nazionale del Centro Studi e Ricerche sul Diritto della Famiglia e dei Minori; Membro dell’AGIT (associazione avvocati Giusconsumeristi); Consigliere Nazionale AGIT (associazione avvocati Giusconsumeristi); Responsabile per la Regione Lazio dell’Associazione Avvocati Cristiani; Membro dell’I.B.A. (International Bar Association); Membro della Commissione Osservatorio Giustizia dell’Ordine degli Avvocati di Roma; Segretario dell’Associazione degli Avvocati Romani; Conciliatore Societario abilitato ai sensi del Decreto Legislativo n. 5/2003; Direttore del “Notiziario Scientifico di Diritto di Famiglia”; Membro del Comitato Scientifico dell’ A.N.A.C. || Autore del Manuale sul trasferimento dell’Azienda edito dalla Giuffré (2006); Co-autore del Manuale sul Private Equity (2009 Edizione Le Fonti). || Docente di diritto e procedura penale al Corso in Scienze Psicologiche e Analisi delle Condotte Criminali (Federazione Polizia di Stato 2005). || Collabora in qualità di autore di pubblicazioni scientifiche con le seguenti riviste giuridiche: Diritto & Giustizia (Giuffré Editore); Corriere La Tribuna (Edizioni RCS); Notiziario Giuridico Telematico; Giustizia Oggi; Associazione Romana Studi Giuridici; Il Sole 24 Ore; Studium Fori; Filo Diritto; Erga Omnes; Iussit; Leggi Web; Diritto.net; Ius on Demand; Overlex; Altalex; Ergaomnes; Civile.it; Diritto in Rete; Diritto sul Web; Iusseek.
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